Nachverdichtung & Dachgeschoss:
Was gerade in der deutschen Politik passiert.

Autoren

Babak Zarsazegar & Leonie Sommer

Lesezeit

10 Minuten

Stand

Mai 2026

01 · Die Ausgangslage: Eine Krise die sich verschärft

Zwischen 555.000 und 750.000 Wohnungen fehlen in Deutschland. 2024 wurden nur rund 251.900 Wohnungen fertiggestellt – weniger als im Jahr davor, weit entfernt vom politischen Ziel von 400.000 pro Jahr. Das Institut für Wirtschaftsforschung prognostiziert für 2026 nur rund 215.000 fertiggestellte Wohnungen.

Gleichzeitig stiegen die Baugenehmigungen 2025 erstmals wieder – auf 238.500 Wohnungen, plus 10,8 Prozent. Und in den ersten zwei Monaten 2026 wurden bereits 41.700 Wohnungen genehmigt, 16,2 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Die Richtung stimmt – die Umsetzung hinkt noch hinterher.

Als Architekten erleben wir das täglich: Der Druck auf den Bestand wächst. Eigentümer und Investoren die heute handeln, sind dem Markt voraus.

02 · 429.000 Wohnungen direkt über unseren Köpfen

Eine Studie des Berliner Unternehmens Leaftech aus dem August 2025 hat systematisch berechnet: Durch Dachausbau und Aufstockung könnten in Deutschland bis zu 429.252 zusätzliche Wohneinheiten entstehen – realistisch kurzfristig erschließbar sind 272.429 auf rund 78.000 geeigneten Mehrfamilienhäusern.

Die größten Potenziale nach Bundesland:

• —Bayern: 64.685 potenzielle Wohnungen
• —Hamburg: 46.784 potenzielle Wohnungen
• —Hessen: 31.541 potenzielle Wohnungen
• —Baden-Württemberg: 30.340 potenzielle Wohnungen
• —Schleswig-Holstein: 24.751 potenzielle Wohnungen

Das ist keine Randnotiz. Das ist eine der größten ungenutzten Wohnraumreserven Deutschlands – in bester Lage, mit vorhandener Infrastruktur, ohne neue Flächenversiegelung.

03 · Der Bau-Turbo – was er wirklich kann und was nicht

Das wichtigste neue Bundesinstrument ist der Bau-Turbo (§ 246e BauGB), in Kraft seit 30. Oktober 2025, befristet bis Ende 2030. Er ermöglicht es Gemeinden, bei bestimmten Wohnbauvorhaben auf jahrelange Bebauungsplanverfahren zu verzichten.

Was viele nicht wissen: Der Bau-Turbo wirkt nur planungsrechtlich. Das Bauordnungsrecht der Länder – also Brandschutz, Abstandsflächen, Standsicherheit, Schallschutz – gilt weiter. Und es gibt eine wichtige Einschränkung:

Reine Wohnungsvergrößerungen sind vom Bau-Turbo ausdrücklich ausgeschlossen. Nur Projekte die neue Wohneinheiten schaffen, profitieren. Wer seinen Dachraum zur eigenen Wohnung vergrößern will, fällt nicht darunter.

Außerdem gilt: Ohne Zustimmung der Gemeinde läuft nichts. Die Kommune bleibt politischer Gatekeeper – auch mit Bau-Turbo. Das BMWSB empfiehlt Gemeinden sogar ausdrücklich, vorab per Grundsatzbeschluss festzulegen unter welchen Bedingungen sie zustimmen wollen.

04 · BauGB-Upgrade 2026 und Gebäudetyp E – was noch kommt

Parallel zum Bau-Turbo arbeitet das BMWSB an einer umfassenderen Reform: Das BauGB-Upgrade 2026 befindet sich seit April 2026 in der Länder- und Verbändeanhörung. Es adressiert nicht nur Einzelfallabweichungen, sondern die Systemfragen des Planungsrechts – mehr Spielraum für Wohnen, Gewerbe, Nachverdichtung und Klimaanpassung gleichzeitig.

Noch relevanter für Dachprojekte im Bestand ist der Gebäudetyp E: Einfach, experimentell, effizient. Das Konzept erlaubt den Verzicht auf nicht gesetzlich zwingende Baustandards – ausdrücklich auch bei Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen. Für Dachausbau bedeutet das: Kostenhebel durch Standardvereinfachung, nicht nur durch schnellere Genehmigung.

Die eigentliche Innovation der nächsten zwei Jahre liegt nicht nur im Recht – sondern in der planerischen Produktisierung von Aufstockung und Umbau. Standardisierte, serielle Lösungen werden wirtschaftlich attraktiver.

05 · Länderunterschiede – wo es sich jetzt am meisten lohnt

Die Landesgesetze machen einen größeren Unterschied als die bundespolitische Debatte vermuten lässt. Die wirtschaftliche Tragfähigkeit identischer Projekte kann sich je nach Bundesland erheblich unterscheiden:

Ein OVG Berlin-Brandenburg-Urteil vom März 2025 ist dabei besonders relevant: Das Gericht bestätigte, dass eine überalterte GFZ-Festsetzung in Berlin-Moabit funktionslos geworden ist – ein Dachgeschossausbau war damit ohne Befreiung möglich. Für Berliner Bestandslagen mit alten Planfestsetzungen ein wichtiger Präzedenzfall.

06 · Die Risiken die bleiben – auch mit Bau-Turbo

Rechtliche Beschleunigung hilft – sie ersetzt aber weder Finanzierungssicherheit noch Konfliktmanagement. Diese vier Hürden bleiben auch 2026 real:

07 · Förderung – was aktuell greift

Ein ausschließlich auf Dachausbau zugeschnittenes Bundesprogramm gibt es derzeit nicht. In der Praxis werden Projekte über allgemeine Neubau-, Sanierungs- oder Umnutzungsprogramme finanziert. Besonders interessant ist das neue BMWSB-Programm "Gewerbe zu Wohnen":

Bis zu 30.000 Euro nicht rückzahlbarer Zuschuss je entstehender Wohneinheit bei Umnutzung von Nichtwohnflächen – vorausgesetzt es entsteht mindestens eine neue Wohneinheit und eine energetische Zielvorgabe wird erreicht.

Auf Länderebene ist die Förderlandschaft sehr unterschiedlich. Berlin fördert über den IBB-Wohnungsneubaufonds ausdrücklich auch Neuschaffung durch Aus- und Umbau. Hamburg unterstützt Aufstockungen über das IFB-Programm "Nachhaltiges Bauen". NRW meldete für 2025 die stärkste öffentliche Wohnraumförderung seiner Geschichte.

Für Investoren gilt: Die Chancen sind real – aber selektiv. Projekte die neue Wohneinheiten schaffen, wenig Lärm- und Denkmalkonflikte haben und frühzeitig mit der Kommune abgestimmt werden, profitieren am stärksten.

Unsere Einschätzung

Die Richtung der Politik ist eindeutig pro Verdichtung und Dachgeschossausbau. Der Bau-Turbo, die Länderreformen und die Förderansätze zeigen: Nachverdichtung ist von der Randnotiz zur politischen Priorität geworden.

Aber die entscheidende Bewährungsprobe liegt im kommunalen Vollzug. Der Engpass heißt nicht mehr allein "Baurecht" – sondern Baurecht plus Vollzug plus Finanzierung plus Konfliktmanagement. Genau dort werden sich 2026 und 2027 die erfolgreichen Projekte von den teuren Fehlern unterscheiden.

Als Architekten mit über 20 Jahren Erfahrung in der Dachgeschoss-Entwicklung sehen wir täglich: Die Projekte die jetzt richtig vorbereitet werden – mit frühem Konflikt-Screening, sauberem Baurecht und kommunaler Abstimmung – sind in zwei bis drei Jahren die wirtschaftlich stärksten.

Offizielle Quellen