Echte Projekte.
Ehrliche Einblicke.

Projekt 01 · Berlin

Berliner Altbau –
Dachgeschossentwicklung in Prenzlauer Berg

Bestand analysieren. Potenziale sichtbar machen. Wohnfläche maximieren.

In einem klassischen Berliner Altbau in Prenzlauer Berg wurde die bestehende Dachfläche eines Mehrfamilienhauses im Rahmen einer Machbarkeitsstudie umfassend untersucht.

Ziel des Projekts war es, verschiedene Ausbau- und Entwicklungsvarianten für einen Investor zu analysieren und das maximale wirtschaftliche sowie baurechtliche Potenzial des Dachgeschosses zu ermitteln. Bereits in der frühen Phase wurden unterschiedliche Szenarien gemeinsam mit Behörden und unter Berücksichtigung des örtlichen Baurechts geprüft.

Projektdaten

Untersuchte Varianten

Die eigentliche Herausforderung: Die WEG

Interessanterweise lag die größte Herausforderung dieses Projekts nicht im Baurecht oder in der Optimierung der Wohnfläche. Die eigentliche Komplexität entstand durch die Abstimmung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Gerade in Berliner Altbauten entscheidet deshalb nicht nur das Baurecht über die Realisierbarkeit eines Projekts, sondern oft auch die Struktur und Dynamik der Eigentümergemeinschaft.

Bauvoranfrage statt Baugenehmigung – warum das bei diesem Projekt der richtige Weg war

Viele Eigentümer und Investoren starten direkt mit einem Bauantrag – und investieren dabei erhebliche Zeit und Geld, bevor die grundsätzliche Machbarkeit überhaupt geklärt ist. Das ist eines der häufigsten und teuersten Missverständnisse in der Projektentwicklung.

Bei diesem Projekt sind wir bewusst anders vorgegangen: Erst Substanz und Baurecht analysieren, Machbarkeitsstudie erstellen, Varianten optimieren – und dann im Rahmen einer Bauvoranfrage die grundsätzliche Machbarkeit beim Amt sichern. Erst danach folgen die nächsten Schritte.

Wer zuerst eine Bauvoranfrage stellt, reduziert das finanzielle Risiko erheblich – und geht mit echter Planungssicherheit in die nächste Phase. Das ist der Weg den wir unseren Kunden empfehlen.

Erkenntnis aus dem Projekt

Ein Dachgeschossprojekt beginnt nicht mit dem Ausbau – sondern mit einer realistischen Potenzialanalyse.

Projekt 02 · Berlin Mitte

Büro- und Dachgeschossentwicklung
für Gewerbenutzung in Berlin Mitte

Flexible Nutzungskonzepte für moderne Arbeitswelten auf ca. 5.400 m² Mietfläche

Für einen historischen Altbaukomplex in Mitte wurde gemeinsam mit dem Auftraggeber die zukünftige Nutzung und räumliche Struktur mehrerer Geschosse inklusive Dachgeschoss und Dachterrasse untersucht. Das Gebäude wird unter anderem von Wunderflats genutzt – einem der bekanntesten deutschen PropTech-Unternehmen.

Im Fokus stand nicht die klassische Wohnraumentwicklung, sondern die wirtschaftliche und langfristig funktionierende gewerbliche Nutzung eines komplexen Bestandsgebäudes mit insgesamt ca. 5.400 m² Mietfläche.

Projektdaten

Projektansatz

Im Rahmen der Untersuchung wurden gemeinsam mit Eigentümer und Nutzer unterschiedliche Konzepte zur Flächenaufteilung, Nutzung, Belegung, technischen Infrastruktur und langfristigen Wirtschaftlichkeit entwickelt.

Ziel war es, eine Lösung zu entwickeln die:

Technische Herausforderungen im Bestand

Im Gegensatz zu klassischen Wohnprojekten lag der Schwerpunkt hier deutlich stärker auf technischen und betrieblichen Anforderungen. Gerade diese Gewerke entwickeln sich bei größeren Projekten häufig zu den größten Kostenpositionen – und müssen frühzeitig mitgedacht werden.

Mikro- und Makroebene gleichzeitig betrachten

Eine der größten Herausforderungen war die Kombination aus strategischer Gesamtplanung und detaillierter technischer Einzelbetrachtung. Bereits kleine Entscheidungen in der Grundriss- oder Nutzungskonzeption beeinflussen:

Gerade bei Bestandsgebäuden in urbanen Lagen müssen deshalb sowohl die großen wirtschaftlichen Zusammenhänge als auch technische Details von Anfang an gemeinsam betrachtet werden.

Erkenntnis aus dem Projekt

Moderne Gewerbeimmobilien funktionieren heute nicht mehr nur über Fläche.

Projekt 03 · Berlin Lichtenberg

Dachgeschossausbau im Denkmalbestand
in Berlin-Lichtenberg

Kleine Dachgeschossflächen können große planerische Herausforderungen mit sich bringen.

Bei diesem Projekt handelte es sich um den Ausbau einer kleinen Dachgeschosseinheit in einem Mehrfamilienhaus in Lichtenberg. Die Einheit mit ca. 75 m² sollte zu neuem Wohnraum entwickelt werden. Zusätzlich stand das Gebäude unter Denkmalschutz, wodurch sowohl die architektonischen als auch die technischen Anforderungen deutlich komplexer wurden.

Projektdaten

Ausgangssituation

Der Eigentümer plante, das Dachgeschoss durch eine neue Gaube aufzuwerten. Gerade bei kleinen Dachgeschosseinheiten versucht man häufig, mehrere Anforderungen gleichzeitig über ein einziges Bauteil zu lösen.

Die Herausforderung: Rettungsweg & Brandschutz

Wie bei vielen Dachgeschossprojekten wurde hier jedoch ein entscheidender Fehler in der Reihenfolge gemacht: Der zweite Schritt wurde vor dem ersten gedacht.

Die Gaube wurde zunächst planerisch und genehmigungsseitig verfolgt, bevor zentrale brandschutztechnische Fragen vollständig geklärt waren. Im weiteren Verlauf stellte sich heraus, dass Feuerwehr, Brandschutzplanung und technische Anforderungen die geplante Gaube nicht ohne Weiteres als zweiten Rettungsweg anerkennen konnten.

Gerade bei kleineren Dachgeschossentwicklungen können solche Themen die Wirtschaftlichkeit schnell beeinflussen – da Reserven und Flächenpotenziale begrenzt sind.

Folgen für das Projekt

Ergebnis

Am Ende konnte das Projekt erfolgreich umgesetzt werden. Das Projekt zeigt jedoch sehr deutlich, wie wichtig die richtige Reihenfolge in der Planung ist:

Erkenntnis aus dem Projekt

Eine Baugenehmigung allein bedeutet noch nicht, dass ein Projekt vollständig gelöst ist.

Besonders bei Dachgeschossausbauten, Denkmalobjekten und komplexen Rettungswegsituationen müssen Brandschutz, Feuerwehranforderungen und technische Machbarkeit bereits sehr früh gesamtheitlich betrachtet werden. Nur so lassen sich unnötige Verzögerungen und wirtschaftliche Risiken vermeiden.